전세는 여전히 많은 가구가 선택하는 주거 방식입니다. 그러나 최근 전세사기, 깡통전세 등 위험 사례가 증가하면서 계약 전 꼼꼼한 확인이 필수가 되었습니다. 이 글은 등기부등본 확인부터 확정일자·전입신고, 전세보증보험 가입까지 세입자가 안전하게 전세 계약을 체결하기 위해 반드시 점검해야 할 항목을 단계별로 정리한 2025년 최신 체크리스트입니다.
1. 등기부등본 확인−계약 전 가장 먼저
등기부등본은 부동산의 법적 상태를 보여주는 공식 문서입니다. 계약 상대가 실제 소유자인지, 근저당(담보대출)이나 가압류·압류가 설정되어 있는지 반드시 확인하세요.
1. 소유자 이름이 계약서의 집주인과 동일한가
2. 근저당(담보대출)이 있는 경우 금액과 설정일을 확인
3. 가압류·가처분·경매 진행 여부 점검. 등기부등본은 인터넷등기소(IRIS)나 등기소에서 열람 가능합니다.
📍계약 당일에도 다시 확인해 근거 없는 상태변동이 없는지 체크하세요.
2. 실제 소유자와 계약하는지 검증
집주인이 아닌 대리인(관리인, 친인척 등)과 계약할 경우, 반드시 공증된 위임장, 인감증명서, 신분증을 확인해야 합니다. 또한 임대사업자라면 사업자등록증 등을 요청하세요📌위임장이나 서류가 허위인 경우 계약 효력이 문제될 수 있으며, 보증금 회수에 큰 어려움이 생깁니다.
3. 전세보증금 수준(전세가율)판단
전세가율(전세금/매매가 비율)이 지나치게 높다면 깡통전세 위험이 있습니다. 일반적으로 주변 시세 대비 전세가율 70% 이하를 권장합니다.
1. 국토교통부 실거래가 시스템에서 인근 매매·전세 실거래가 확인
2. 매매가 대비 전세금 비율 계산(예: 매매가 3억, 전세 2억 => 전세가율 66.7%)
3. 전세가율이 과도하면 대안(보증보험·부분대출 등) 검토
4. 전세 계약서 필수 기재항목
계약서에는 세입자 권리를 보호할 수 있는 조항을 빠짐없이 기재해야 합니다. 구두 약속은 법적 효력이 약하므로 모든 약속은 서면으로 남기세요.
1. 부동산 주소(지번, 동·호수 포함)
2. 전세금 총액 및 지급 일정(계좌, 입금자 표기)
3. 계약 기간(시작일 및 종료일 명확 표기)
4. 보증금 반환일 및 반환 방식
5. 중도해지·위약금 규정
6. 확정일자 취득 및 전입신고 계획
5. 확정일자 · 전입신고는 세입자의 핵심권리 확보
확정일자와 전입신고는 주택임대차보호법상 보증금 우선변제를 받을 수 있도록 하는 필수 절차입니다.
1. 확정일자: 계약서에 관공서(주민센터 등)에서 도장(날인) 받아 기재
2. 전입신고: 주민센터 또는 정부 24에서 신고
이 절차를 완료하면 집이 경매로 넘어가더라도 일정 범위 내에서 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다.
6. 전세보증보험(전세금 반환보증) 가입권장
전세보증보험은 집주인이 보증금을 반환하지 못할 때 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증이 대신 보증금을 지급하는 상품입니다. 가입 조건과 절차를 미리 확인하세요.
1. 지역·보증금 한도(예: 수도권 7억 원 이하 등) 확인
2. 확정일자·전입신고 완료 여부
3. 등기부등본상 근저당 수준에 따른 가입 가능 여부
보증보험료는 보증금 대비 소액(일정 퍼센트)이며, 안전을 위한 필수 비용으로 고려하세요
7. 중개업자(공인중개사)등록 및 공제 가입 확인
중개업소는 등록된 공인중개사인지 확인하고, 계약서에 중개사무소 상호·등록번호·중개보수·공제가입 여부가 명시되어 있는지 확인하세요. 공제 가입 시 중개 사고 발생 시 보상을 받을 가능성이 있습니다.
8. 전세대출 관련 주의사항
전세대출을 이용할 때는 집주인의 기존 담보(근저당)와 우선순위를 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본의 채권최고액과 실제 대출 잔액을 은행 담당자와 함께 검토하세요. 우선순위가 밀릴 경우, 대출금 상환 시 보증금을 되돌려 받는 데 불리해질 수 있습니다.
9. 현장점검: 설비 및 구조적 하자 확인
서류 확인 외에도 입주 전 집 상태 점검은 필수입니다. 발견된 문제는 사진으로 남기고 계약서에 보수 책임을 명기하세요.
1. 누수, 곰팡이, 결로 여부
2. 보일러, 수도, 전기, 가스 정상 작동 여부
3. 문·창문, 도어락, 방충망 상태
4. 하자 발생 시 임대인 책임 명시
10. 계약 후 변경사항은 반드시 서면으로
계약 기간 중 소유자 변경, 추가 대출 등 변동이 생기면 즉시 등기부등본을 재확인하고 추가 합의서를 작성하세요. 구두 합의만으로는 위험합니다.
✅전세 계약 필수 체크리스트 요약
| 항목 | 확인 내용 | 대응 방법 |
|---|---|---|
| 등기부등본 | 소유자, 근저당, 압류 여부 | 인터넷등기소에서 열람 |
| 소유자 검증 | 계약 상대와 등기 소유자가 동일한지 | 신분증·인감증명서 확인 |
| 전세가율 | 매매가 대비 전세금 비율 | 실거래가 조회·전세가율 계산 |
| 확정일자·전입신고 | 세입자 보호 필수 절차 | 주민센터/정부24에서 처리 |
| 전세보증보험 | 보증금 반환 보장 여부 | HUG/SGI 가입 검토 |
| 중개업자 | 등록·공제 가입 여부 | 중개사 등록번호 확인 |
| 현장 점검 | 하자·설비 정상 여부 | 사진 보관·수리 책임 명시 |
마무리:전세 계약은'신중함'이 최고의보험
전세 계약은 수천만 원에서 수억 원 규모의 재산을 다루는 금융 행위입니다. 등기부등본 확인, 확정일자·전입신고, 전세보증보험 가입 이 세 가지를 기본 원칙으로 삼아 꼼꼼히 준비하세요. 작은 점검이 큰 피해를 막습니다.